Когато инвеститорите в имоти искат да излязат, тези ловци на изгодни сделки се втурват

Инвеститорите в частни фондове за недвижими парцели имат проблем: Дори когато цените на офис здания и други търговски парцели падат, техните притежания са заключени, евентуално с години.

Уолстрийт има отговор. Те се назовават ​​вторични фондове и съществуват, с цел да изкупуват частни дялове, които другояче биха били сложни за продажба - само че със забележителна отстъпка. Напоследък вторичните фондове, фокусирани върху недвижими парцели, се трансфораха в парещ билет.

Goldman Sachs сподели през юни, че е събрал рекордните 3,4 милиарда $ за своя трети второстепенен фонд за недвижими парцели, Vintage Real Estate Partners III — най-големият сходен фонд в историята на Wall Street. (За предшественика на фонда, който затвори през 2020 година, Goldman Sachs набра 2,8 милиарда $.) Друга компания, StepStone, набира пари за своя пети фонд и споделя, че към този момент е надхвърлила 1,4 милиарда $, събрани за последния си фонд през 2020 година

Новите средства следват $3,3 милиарда, които Ares набра за своя Landmark Real Estate Fund IX, който затвори през декември, и $2,6 милиарда, които Blackstone приключи през ноември за своя фонд Strategic Partners Real Estate VIII.

вторичните пазари са от дълго време открита система. Те дават на хората с дялове в започващи компании или дялове в частни фондове метод да теглят парите си по-рано, като предадат притежанията си на други купувачи, които получават достъп до вложения, които другояче не са налични за покупка.

Инвестициите във фондове за търговски недвижими парцели са също толкоз сложни за продажба: частни тръстове за вложения в недвижими парцели (известни като REIT) и други фондове, които имат парцели като жилищни здания, Складовете и комерсиалните центрове нормално заключват своите поддръжници - нормално пенсии, дарения или богати хора - за пет или повече години. И даже когато на вложител е позволено да тегли средства, размерът на тези тегления може да бъде стеснен.

Но вложителите търсят да излязат като офиси и търговски здания, по-специално, се сблъскват с възходящи свободни работни места, намаляващи оценки и високи лихвени проценти, които понижават способността на притежателите на здания да покриват задълженията си.

Това, както и фактът, че частните фондове за недвижими парцели набъбнаха толкоз доста преди спада, значи, че има доста благоприятни условия за ловците на преференциални покупко-продажби.

Анализ на Jefferies.

Има други аргументи вложителите да се насочат към вторични фондове, сподели госпожа Крийд.

В съпоставяне с REITs и други по-често срещани капиталови принадлежности, които нормално са фокусирани върху съответен бранш, като жилищни здания или центрове за данни, вторичните могат да предложат на вложителите по-широка диверсификация в другите райони и видове парцели. Един характерен второстепенен фонд в последна сметка ще държи дялове в стотици или даже хиляди здания.

офис здания и търговски комплекси. Все отново мениджърите на второстепенни фондове упорстват, че увеличеният капитал, който се влива в тяхната област, не се движи от инвеститори-лешояди, обикалящи към касапницата.

„ Едно от неправилните схващания на вторичната тактика е, че това е по-скоро дистрес игра. Не е “, сподели Марк Бъртън, който управлява вторичния бизнес на Blackstone за недвижими парцели. „ В множеството случаи ние предоставяме ликвидност на вложителите за активи, които в действителност се оправят сносно. “

Дори относително здрави парцели могат да се сблъскат с дефицит на финансиране – постоянно срещана последица от по-високи лихви. Когато нисколихвените заеми изтекат и притежателите на парцели са принудени да заплащат повече за рефинансиране, вторичните фондове могат да се намесят с пари и да сключат договорка.

данни, събрани от Ares. Това е парченце от над 100 милиарда $, които се търгуваха предходната година на по-утвърдения второстепенен пазар на частни финансови вложения.

намалявайки лихвите този месец, както чакат наблюдаващите от Фед, доста кредитополучатели със заеми за търговски парцели, които доближават падежа си, ще се сблъскат с внезапно по-високо финансиране разноски, в сравнение с през по-голямата част от последните 15 години.

И доста изцедени недвижими парцели фондовете са понижили своите разпределения и лимитирани тегления - принуждавайки вложителите, които се нуждаят от пари, да обмислят продажбата на своите дялове. За вярната отстъпка вторичните фондове са подготвени да нахлуят.